弁護士ブログ


2021年10月15日

離婚調停に提出すべき証拠-⑭財産分与・不動産

離婚調停に提出すべき証拠をここでも解説いたします。

今回は、離婚時の財産分与において、不動産の分を行う場合について考えます。

 

預金や現金の場合は、財産分与の基準時における価値は誰が見ても同じであり、

論点が生じにくいのに対し、不動産については、評価の仕方が問題となります。

 

まずは、固定資産評価額(固定資産税を決定するに当たって、行政側が認定した不動産の価値)を

参照する必要がありますが、固定資産評価額は実勢価格とは乖離がある場合があります。

この点については、路線価の設定がある場合、固定資産評価額に当該土地の倍率をかけると、おおよその目安は

分かることとなります。

しかし、路線価で分かる目安は土地のみであり、建物については別途評価が必要となる場合もあります。

 

離婚時の財産分与において、不動産を取得する側からすれば、不動産はなるべく安く評価された方が、

他でもらえる財産が増える、あるいは相手に支払う代償金が減る事となりますし、不動産を相手に譲る側からすれば、

不動産はなるべく高く評価された方が、自分がもらえる財産が増える事となります。

 

なお、不動産について売却を現に実行した場合は、仲介手数料は登記費用、担保抹消の際に支払ったローン等の諸費用を控除し、

手許に残った金額を財産分与の対象とする事になります(元々の不動産の購入資金に、婚姻前の預金等や親からの援助金等がある場合は、

調整が必要となります。)。

 

離婚調停や離婚訴訟においては、当事者双方で、不動産の評価額について合意に達した場合は、

これに基づく事となりますが、例えば、双方、不動産業者からの見積りを取得し、互いに金額を譲らないという場合、

最終的には不動産鑑定まで必要となる場合も出てきます。鑑定費用には、不動産1件につき50~100万円程度かかる可能性があり、

費用対効果の見地から、それだけのコストをかけてよいのかについても考える必要があります。

 

なお、不動産の評価については、厳密には、財産分与の基準時(別居時等)ではなく、

離婚訴訟の弁論終結時(に近い時点の評価)で考える事となります(離婚に向けた別居がなされた時点と、離婚の調停、訴訟等を

行っている時点とで間がある場合に違いが生じる場合があります。)。

 

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